Usucapione tra coeredi: quando un erede può diventare proprietario esclusivo (www.valtellinamobile.it)|Impsota di successioneLa gestione di un immobile ereditato tra più coeredi può nascondere insidie giuridiche complesse quando uno di essi vive nell’abitazione.
La disciplina dell’usucapione tra coeredi e le regole sulla comunione ereditaria sono strumenti fondamentali per comprendere quali diritti spettano a ciascun erede e come tutelarsi in caso di conflitti.
L’usucapione tra coeredi è un istituto giuridico particolare che consente a un singolo erede di acquisire la proprietà esclusiva di un bene ereditario se lo possiede in modo esclusivo, continuo e ininterrotto per almeno vent’anni (o dieci in presenza di un titolo idoneo e buona fede). Questo significa che, pur essendo inizialmente comproprietari pro quota, se un coerede dimostra di essersi comportato come unico padrone del bene, escludendo gli altri, può legittimamente diventare l’unico proprietario.
Tuttavia, non è sufficiente il semplice uso o la cura del bene. È necessario che l’erede abbia manifestato chiaramente la sua intenzione di escludere gli altri dalla comunione, tramite atti concreti come cambiare le serrature, negare l’accesso agli altri eredi o affittare l’immobile a proprio nome. Questi comportamenti, definiti “atti incompatibili con la comunione”, sono fondamentali per far scattare l’usucapione. La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che un mero maggior uso del bene non basta, serve un vero e proprio spossessamento degli altri coeredi.
Il possesso esclusivo deve essere inoltre continuo e duraturo: anche una breve interruzione, come la presenza occasionale di un altro erede che utilizza l’immobile, può azzerare il conteggio del periodo necessario per l’usucapione. La prova del possesso esclusivo si basa su documenti (utenze intestate, contratti di locazione, permessi edilizi) e testimonianze che dimostrino senza dubbio la condotta esclusiva del coerede.
Comunione ereditaria e diritto all’uso del bene comune
Alla morte del de cuius, si crea automaticamente una comunione ereditaria: tutti gli eredi diventano comproprietari pro quota di ogni bene, senza suddivisione fisica degli spazi. La legge prevede che ciascun coerede possa usare l’intero bene, purché non impedisca agli altri di farne altrettanto (articolo 1102 del codice civile).
Se un solo erede occupa l’immobile escludendo gli altri, si configura un abuso del diritto di comproprietà. Anche nel caso in cui l’erede convivente con il genitore defunto abbia un diritto di detenzione qualificata – assimilabile a un comodato precario – questo si estingue con il decesso del genitore, e gli altri coeredi possono richiedere il rilascio dell’immobile.
L’occupazione esclusiva senza consenso degli altri eredi può generare un danno patrimoniale: il coerede escluso dal godimento ha diritto a un risarcimento commisurato al valore del canone di locazione che avrebbe potuto percepire (Cassazioni recenti, come la n. 5504/2012 e la n. 17876/2019, lo hanno confermato). In sostanza, l’erede che vive da solo nella casa deve corrispondere un affitto agli altri comproprietari proporzionale alla loro quota.
Diritti e azioni degli eredi esclusi dall’uso (valtellinamobile.it)
Gli eredi esclusi dal possesso dell’immobile hanno più strumenti per tutelarsi. Possono agire con:
- Azione possessoria di reintegra (articolo 1168 c.c.), per ripristinare il possesso entro un anno dallo spoglio;
- Azione di rivendica (articolo 948 c.c.), per riottenere la proprietà esclusiva del bene;
- Richiedere il risarcimento per il mancato godimento, anche in sede di divisione ereditaria, attraverso la resa dei conti (articolo 723 c.c.).
Spesso, però, gli eredi esclusi rinunciano a far valere immediatamente i propri diritti, ma possono farlo al momento della divisione del patrimonio, chiedendo che vengano loro riconosciute le quote di fruttificazione maturate durante il godimento esclusivo di un altro coerede.
