Due termini spesso confusi
Nel linguaggio quotidiano, “locazione” e “affitto” vengono spesso usati come sinonimi, soprattutto quando si parla di case o negozi. Tuttavia, dal punto di vista giuridico e fiscale, esiste una distinzione cruciale tra i due termini, che riguarda soprattutto la natura del bene e la finalità d’uso .
La locazione riguarda generalmente beni non produttivi di reddito per chi li utilizza, come abitazioni o uffici. L’affitto, invece, si riferisce a beni produttivi (ad esempio, aziende, terreni o beni mobili che generano guadagno). In altre parole, l’affitto è una sottocategoria specifica di locazione, applicata solo quando il bene oggetto è destinato a generare reddito per chi lo prende in uso .
È quindi fondamentale comprendere che, sebbene nella pratica quotidiana li usiamo in modo interscambiabile, locazione e affitto non sono intercambiabili sul piano legale. Nei paragrafi successivi analizzeremo ogni aspetto della differenza, per chiarire bene quando si è davanti a una “locazione” e quando invece si configura un contratto di “affitto”.
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Definizione di locazione
Secondo l’articolo 1571 del Codice Civile, la locazione è il contratto in cui un locatore concede a un locatario il godimento di una cosa mobile o immobile, per un periodo determinato, dietro il pagamento di un canone .
Caratteristiche principali:
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Oggetto del contratto: beni mobili o immobili non produttivi di reddito per il conduttore, ma che potrebbero diventarlo (es. un appartamento, un ufficio) .
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Durata: il contratto può essere a tempo determinato o indeterminato, con la possibilità di rinnovo, cessazione o recesso .
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Utilizzo: il locatario si impegna a usare il bene secondo l’uso pattuito, con diligenza, e potrà restituirlo al termine del contratto nello stato originale, salve le normali usure .
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Sublocazione: generalmente possibile salvo divieto nel contratto .
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Normativa fiscale: la cedolare secca è applicabile ai canoni derivanti da locazioni abitative, con aliquote al 21% (oppure al 10% per canoni concordati) .
In sintesi, la locazione è pensata per l’uso esclusivamente abitativo o professionale non produttivo, rappresentando un contratto flessibile e con regolamentazioni specifiche a tutela di proprietari e conduttori.
Definizione di affitto
Il contratto di affitto è disciplinato dall’articolo 1615 del Codice Civile: si ha affitto quando si concede in godimento una cosa produttiva, ovvero un bene capace di generare reddito o frutti .
Caratteristiche principali:
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Oggetto: beni immobili o mobili produttivi (es. aziende, terreni agricoli, immobili commerciali che generano reddito) .
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Finalità: l’affittuario non solo utilizza il bene, ma deve anche gestirlo commercialmente, secondo la destinazione economica, per trarne utili .
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Frutti e utilità: spettano all’affittuario, insieme alle responsabilità gestionali .
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Divieto di subaffitto: salvo patto contrario, è vietato subaffittare .
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Durata e organizzazione: può essere definita autonomamente e può riguardare anche l’affitto di azienda o ramo d’azienda, regolato in modo più discrezionale rispetto alla locazione .
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Esempi tipici: terreni agricoli, aziende, negozi adibiti a produzione, spazi commerciali affittati con finalità economica.
L’affitto quindi rappresenta una forma specialistica di locazione che richiede una gestione attiva e produttiva del bene, legata anche a obblighi più stringenti dal punto di vista gestionale e normativo.
Normativa fiscale: cosa cambia tra locazione e affitto
Quando si parla di locazione e affitto, è fondamentale considerare anche gli aspetti fiscali, perché cambiano in base alla natura del contratto e al tipo di bene oggetto dell’accordo. Spesso è proprio il regime fiscale a chiarire se ci troviamo di fronte a una locazione o a un affitto. Vediamolo nel dettaglio.
Locazione: regime fiscale e cedolare secca
Nel caso della locazione di immobili ad uso abitativo, il legislatore ha introdotto un regime fiscale agevolato chiamato cedolare secca, che consente di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta fissa, rendendo la tassazione più semplice e vantaggiosa per i proprietari.
Opzioni fiscali per la locazione:
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Regime ordinario IRPEF: il canone di locazione viene sommato al reddito complessivo del locatore e tassato secondo gli scaglioni progressivi IRPEF. Si applicano anche le addizionali regionali e comunali.
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Cedolare secca: un’imposta sostitutiva che può essere:
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21% per i contratti a canone libero (4+4 anni),
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10% per i contratti a canone concordato (3+2 anni), applicabile solo in Comuni ad alta densità abitativa o con carenze abitative.
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La cedolare secca è riservata solo a persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo. Non è applicabile agli immobili ad uso commerciale, né a società o enti.
Altri obblighi:
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Registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate (entro 30 giorni).
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Imposta di registro e imposta di bollo (esenti se si sceglie la cedolare secca).
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Comunicazione obbligatoria al Comune per IMU e TARI.
Affitto: regime fiscale standard e particolarità
Nel caso di affitto di beni produttivi, come aziende, terreni agricoli, immobili commerciali, la tassazione segue il regime ordinario e non prevede forme agevolate come la cedolare secca. Il reddito derivante dall’affitto viene tassato in base alla natura del soggetto (persona fisica, azienda, società) e alla tipologia di bene.
Affitto d’azienda o di ramo d’azienda:
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Il reddito percepito dal locatore è considerato reddito d’impresa.
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L’affittuario può dedurre i canoni pagati come costo d’esercizio.
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È obbligatoria la registrazione del contratto, con versamento dell’imposta di registro pari all’1% del canone annuo.
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Non si applicano né cedolare secca né regimi forfettari.
Affitto di terreni agricoli:
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Può essere soggetto a particolari regimi se il conduttore è un imprenditore agricolo.
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Gli affitti agricoli con finalità imprenditoriale sono detratti o dedotti dal reddito di impresa.
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In alcuni casi, il reddito è tassato come reddito fondiario, ma dipende dalla durata del contratto e dal soggetto coinvolto.
Differenze principali in sintesi:
| Aspetto | Locazione (uso abitativo) | Affitto (beni produttivi) |
|---|---|---|
| Tipo di bene | Immobile abitativo | Aziende, terreni, immobili produttivi |
| Cedolare secca | Sì, se uso abitativo | No |
| Imposta di registro | Esente con cedolare, altrimenti 2% | 1% (affitto azienda) |
| Tassazione IRPEF | Sì, se non si applica la cedolare secca | Sì, sempre (reddito fondiario o d’impresa) |
| Bollo | Solo se in regime ordinario | Sì |
| Deducibilità costi | No | Sì, se affittuario è azienda |
In conclusione, la differenza fiscale tra locazione e affitto è netta e sostanziale. Se sei un proprietario che vuole affittare un appartamento per uso abitativo, potresti beneficiare di un’imposta agevolata e semplificata. Se invece stai stipulando un contratto di affitto di un’azienda o di un terreno agricolo, ti trovi in un contesto completamente diverso, con tassazione ordinaria, obblighi aziendali e responsabilità gestionali.
