Il principio di base stabilisce che le spese vengono distribuite in base a quanto indicato nelle tabelle e nelle quote millesimali. Qualsiasi incremento delle spese a carico di uno o più condomini, che superi le quote indicate nelle tabelle millesimali, deve essere deciso durante un’assemblea condominiale e richiede il consenso di tutti i partecipanti. Lo stesso principio si applica a coloro che destinano il proprio immobile a un’attività di accoglienza, come un bed & breakfast, oppure a un ufficio aperto al pubblico e ai clienti all’interno di un condominio.
L’assemblea condominiale può decidere di aumentare le spese condominiali per uno o più condòmini, ad esempio a causa di un utilizzo più frequente dell’ascensore. Tuttavia, tale decisione deve essere confermata da una decisione approvata da tutti i condomini, necessitando del consenso unanime.
Questo principio è stato ribadito in un caso risolto davanti alla Corte Suprema di Cassazione, che coinvolgeva alcuni condomini di un edificio a Milano. Questi ultimi avevano richiesto un decreto ingiuntivo contro tre proprietari di un ufficio all’interno del condominio. I richiedenti cercavano di ottenere aumenti dei costi a carico dei tre proprietari, citando presunti disagi provocati dai clienti e dai dipendenti di questi ultimi, che avrebbero fatto uso più frequente dei beni comuni, come l’ascensore.
Tuttavia, i giudici hanno dato ragione ai proprietari dell’ufficio, poiché qualsiasi ripartizione dei costi, comprese eventuali maggiorazioni, deve essere approvata con il consenso di tutti i condomini.
Il caso è differente quando si tratta della distribuzione delle quote come stabilito dalle tabelle millesimali. Per modificare tale ripartizione, è necessaria solo una maggioranza qualificata dei condomini, come indicato dal comma 2 dell’articolo 1136 del codice civile. Pertanto, i tre proprietari in questione non sono tenuti a sostenere spese condominiali superiori in relazione ai loro millesimi di proprietà, poiché tale decisione non è stata approvata da tutti i condomini.
Per incrementare le spese a carico di uno o più condomini a causa di un utilizzo più frequente dell’ascensore o di altre parti comuni, l’assemblea condominiale deve votare con una maggioranza assoluta. La stessa regola si applica ad altre spese condominiali, come, ad esempio, la pulizia delle scale.